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物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。为此，今年3月至6月，我们联合开展了加强石景山区物业管理的调研，目的是全面了解我区物业管理现状，反映群众所关心的物业管理实际问题，促进和谐社会的建设和区域形象的提升。此次调研听取了区建委关于我区物业管理工作基本情况的介绍，实地走访了部分居委会和物业管理公司，召开了由政府相关职能部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加的不同层次的座谈会，发放了近千份居民调查问卷，搜集了关于加强我区物业管理的意见和建议，现将调研情况报告如下：
成立业主大会的小区11个，占实行物业管理小区的14%。全区共有物业管理企业68家，其中在我区登记注册的44家，在外区注册的24家，从业人员6000余人。目前实行物业管理的小区内多种管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，还有康居房及单位直管楼等。
物业管理企业从业人员素质普遍偏低。三是物业管理行业监管体制基本建立，2005年8月以来，成立了专门的工作机构，加强了对物业管理企业的监督检查，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，开展物业管理试点工作，推进物业管理市场化进程，进一步加强了我区物业管理行业政府监管的工作力度。
近年来，我区物业管理主管部门积极推进通过公开招投标选聘前期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作取得了一定成绩，也总结了一些宝贵经验，但由于体制、观念、机制等因素的影响，我区物业管理工作仍存在以下四个方面的问题：
1.开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题，我区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，据调查问卷显示，77%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任，69%的受访者认为居住小区技防措施不健全。
有些企业低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费;。
有些企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。
71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。
当居住方面合法权益受到侵害时，更多人倾向于选择通过居委会维权;。
87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好，居委会作用发挥好。
4.政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，我区政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。
此外，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一个企业的责任，又承担着部分政府公共服务的职能等等。
石景山区地处城乡结合部，物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合我区实际的物业管理模式。通过此次调研，提出以下几个方面的建议供有关部门参考：
1.推广物业管理企业前期介入。物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进我区物业管理企业前期介入工作。
建立行业自律机制，规范企业经营行为;。
反映企业合理诉求，维护企业合法权益;。
开展各种形式活动，形成行业的凝聚力;。
正确引导舆论宣传，树立行业良好形象;。
加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育的长效机制。
物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合，同时要像首钢物业公司一样积极向外寻求发展机会，过度期采取两种体制并存的运做模式。政府有关部门和社区组织应组织成立物业调解协调机构，继续完善社区党委、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制，推动业主大会组建工作。
4.探索我区物业分类管理模式。我区物业管理有特殊性，应针对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会、房管所的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌，为建设和谐社会做出更大贡献。
5.大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在我区物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的基础上，承担民主管理的责任。建议选择部分小区先行试点，深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准。
6.提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低企业管理成本，同时应充分利用自动化设施，加大管理智能化的科技含量，更有效地实施各项管理服务。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施，有条件的企业应积极建立iso9001标准体系，进一步提高服务质量。
住宅维修基金管理;。
业主委员会的法人地位及其职责、权力和义务;。
明确物业管理企业、业主管理委员会、居委会三者之间的关系等，致使近期物业纠纷案件数量增多，并形成群访，区法院200年就受理物业纠纷522件。建议积极通过人大、政协等呼吁相关部门制定与之相配套的实施细则和法规文件，使其更具体、更具有操作性，使之真正能够规范和指导市场运作。
随着物业管理水平的不断完善，随着物业管理机制的不断创新，随着广大业主维权意识的不断提高，随着政府对物业管理监管力度的不断加强，相信我区物业管理企业必将显示出其强大的生命力和市场竞争力，不断出现新的整洁、美观、安宁、舒适的宜居小区。
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。我会于2009年1月至7月对河北区居民小区物业管理状况，特别是对三和小区和金兆园小区进行了调研。现将调研情况报告如下：
三和小区，人口近万人，地处城乡结合部，小区经历了九个物业公司和三届业主委员会，人员较复杂，管理难度较大，现物业公司是容心物业公司于2008年9月接手三和小区的物业管理。每年应收物业费100万元，现在只能收上来4万余元，收缴费用不足以维持日常开销，水电费都有拖欠。许多业主借道路、房屋质量、绿化、车辆丢失、喷泉等许多问题，拖欠物业费。金兆园小区，2003年入住，共1058户。商品房202户，回迁房660户。2005年12月初物业撤出，后由明星物业接管，次年撤出。现在，电梯维修费无从解决。
尽管两个小区情况有异，但存在有许多共性的问题，并在很大程度上反映了我区物业管理的现状和病疾。
(一)地产遗留问题。由于物业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入，因此开发建设的不合理成了后来物业管理的众多矛盾的根源。开发建设遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。如金兆园在地产建设阶段，就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。三和小区的开发商也遗留下房屋质量等问题。这些都为日后物业管理埋下了隐患。
(二)物业管理企业管理水平低，人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，同时存在侵害业主利益的行为。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
(三)小区业主缺乏四种意识。一是缺乏整体意识。个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用，难以发挥其应有的功能;二是缺乏安全意识。少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾及在自己的小天地里，私拆乱改。三是缺乏法制意识。一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其它业主的合法权益。四是缺乏环保意识。垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见。
(四)物业公司对业主的违规行为处置力度不够，没有执法权。而政府相应的执法机构又力不从心，执法缺位。比如，对有些业主的私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏小区设施等行为，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，而无他法。结果常常是业主我行我素，造成恶性循环，以至小区环境和设施每况愈下。
(五)物业公司收物业费困难。业主以各种理由不缴费，加之，效法者众，物业服务企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业服务企业，还有园区内的所有业主。比如三和小区的状况就是一个很好的例子。相反，现每家每户的煤气、水、电、有线电视等费用没有拖欠的，因为这是政府行为，如果你不交费，这些职能部门有权停水停电，没有一点商量，现在只有物业费可以拖欠，因为它是企业行为。个别人就是抓住这个漏洞，不交物业费，你不会把我怎么样，这是物业公司目前最挠头的事。
(六)使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定，当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成无法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
(一)依照2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》，研究制定我区《物业管理水平评估细则》，提高物业管理，并做到有法可依。
(二)建立政府相关执法部门与物业公司、业主委员会三方的联动机制，有效处置小区内的各种违法违规行为。并在街道办事处一级设立物业管理纠纷处置办公室，作为三方联动机制的行动轴心。
(三)为促进物业管理市场的发展，培育物业管理的核心品牌，鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，在政策上实施优惠政策，并创造竞争氛围，做大做强我区物业管理业，为我区和谐社区建设锻造实业新军。
(四)确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区(大厦)开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。
(五)加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。按时缴纳物业管理服务费、公共水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此相关的费用是每个业主(住户)必须履行的义务，大家应当积极主动履行，任何人不论何种理由拒交物业管理服务费都是违法的。
（一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《巴黎花园业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
二、接管后的日常管理服务工作。
（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、tv分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》和《江苏省城市住宅区物业管理办法》，特制定本规定：
7、各业主（住户）有职责关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；
8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和角犯法律的活动。
（四）、环卫绿化工作：
文档为doc格式。
一、xx项目物业分析：
1、物业地域范围开阔，封闭性交强。
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。
二、根据以上分析，对xx项目物业建议如下：
1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
三、物业管理提供日常服务的内容：
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？
4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明的办理；
11、业主院落档案的管理。
四、物业特约服务－管家式服务体系：
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的内容：
a、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？
b、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）。
室内清洁。
搬家、搬物。
地板、地毯的清洁养护。
代收洗、补、烫衣物。
室内插花、装饰。
代购日常生活用品。
车辆清洗服务。
家庭看护管理。
宠物看护管理。
c、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）。
五、xx项目的安全保卫管理：
1、保卫部门日常工作内容：
24小时固定安全岗位的值勤。
24小时流动岗位的安全及消防巡视。
车辆停放的安全管理。
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理。
2、保卫部门的设施设备：
中央控制室。
与中控室连接的门禁对讲系统。
设像监视系统。
电子巡更系统。
业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统。
停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）。
安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）。
3、保卫部门提供的委托性特约服务：
礼仪性保卫。
短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）。
（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）。
六、突发事件应急处理体系的建立。
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：
1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；
4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）。
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。
1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？
4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明的办理；
11、业主院落档案的管理。
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的`各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的内容：
a、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？
b、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）。
室内清洁。
搬家、搬物。
地板、地毯的清洁养护。
代收洗、补、烫衣物。
室内插花、装饰。
代购日常生活用品。
车辆清洗服务。
家庭看护管理。
c、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）。
1、保卫部门日常工作内容：
24小时固定安全岗位的值勤。
24小时流动岗位的安全及消防巡视。
车辆停放的安全管理。
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理。
2、保卫部门的设施设备：
中央控制室。
与中控室连接的门禁对讲系统。
设像监视系统。
电子巡更系统。
业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统。
停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）。
安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）。
3、保卫部门提供的委托性特约服务：
礼仪性保卫。
短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）。
（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）。
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：
1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；
4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120等）。
项目规划占地200亩，建筑面积20xx00平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。
1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为10万平方米。
2、生产区占建筑面积3万平方米，两座建筑面积各2平方米和1平方米的大跨度联合车间、一座设有100t龙门吊车的原材料堆场。
3、物流中心占地50亩，建筑面积7万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积3万平方米；二是库区，建筑面积1万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积3万平方米。
1、安全保卫系统。
主要包括产业园区总体安全环境的管理；对入驻企业的管理；车辆交通及道路管理。
2、设备设施维护系统。
主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；专业设备的管理（空调设备、电梯设备管理）；共用设施的管理。
3、环境绿化及保洁系统。
主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分（厂区库区内自管）以及公共设施的日常保洁工作；产业园区公共绿地的维护和保养工作。
4、园区食堂的管理。
主要包括厨房管理以及员工就餐管理。
医院（hospital）一词来自拉丁文，原意为“客人”，因为一开始设立时，是供人避难，还备有休息间，使来者舒适，有招待意图，后来，才逐渐成为满足人类医疗需求，提供医疗服务的专业机构，收容和治疗病人的服务场所。以下是为大家整理的关于,欢迎大家前来参考查阅！
构建“三化四定五制”的管理模式，为了让关注医院物业管理的人员对医院物业服务方案有所了解，下面由勤好物业专员技术人员为我们简单地讲解下医院物业服务方案的知识：
员工队伍的配置和服务工作，坚持“三化”的管理标准，据此形成管理机制。包括号对服务队伍的配备和服务工作的实施，均按专业化的要求来考虑，保证人员，设备，作业均符合所要求的技术水准；对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化，使每个管理单位的管理服务都有明确，系统，全面的质量指标体系和考核标准；企业各级组织都必须规范管理，从各个层级，各个方面建立健全规章制度，使管理活动制度化。
各级服务机构，凡无特殊的，均应实行“四定”目标管理，由上级组织与下级组织商定其任务和具体目标，配置的岗位和人员数量，成本开支定额和奖罚的方式和标准。“四定”的内容要求全面，具体，科学合理。“四定”目标管理责任书由公司总经理或各医院的后勤服务管理处主任与部门负责人签定，一经生效，即以此为依据实施管理。
一是实行严格的员工录用制度，每个新加入医院后勤服务的员工，无论公共招聘还是推荐选职，必须经过公司人事部门按程序考核考试和公司负责人面试，必须达到规定的条件，择优选用，并且均实行试用。
二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用的员工随时实施辞退外，定期实施员工考评，对成绩处于末位的员工给予辞退。
三是各服务机构对员工实行每月考核制度，考核成绩逐级上报备案。
e)责任追究制从公司到医院的服务机构，实行责任追究制。通过制定出各个方面实行责任追究的事项和标准，以及追究的方法措施，一旦发生属责任追究范围的事项和情形，必严格追究，按标准处理。
为进一步巩固**市创建全国文明城市*成果，全面提升**物业管理有限公司物业服务水平，现就提升物业服务质量水平活动，制定实施方案如下：
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，积极践行社会主义核心价值观，巩固**市创建全国文明城市改造成果，全面强化自身建设，推动企业改革与转型，共同提升业主服务体验和幸福指数，提升小区品质，培育具有国有底蕴、***物业服务品牌，提升***物业管理服务水平和整体形象。
为确保竞赛活动扎实有效开展，成立活动领导小组。
组长：****。
副组长：***。
成员：****。
活动领导小组办公室设在**，**兼任办公室主任****兼任办公室副主任。
（一）聚焦业主满意，持续转观念强素质。
1、加强人员素质培养，树立正确服务观开展好“物业讲习堂”、项目经理培训、内训师培养等活动，从法律法规、行业规范、技能培训等方面，培育员工重承诺、懂技术、明理知法的意识，推动人才强企工程有效开展。定期组织物业服务大讨论活动，着重强调服务礼仪、服务意识的重要性，潜移默化推动服务观念转变。结合技能竞赛，深化导师带徒活动，选树优秀物业人才，以传帮带的形式层层培育专业技能人才，激发企业造血功能。建立项目部间人才交流输送机制，加速思想碰撞，促进丰富且高质量的服务供给。
2、理顺管理流程机制，推动制度落实落地。优化内部管理模式，形成有效的、执行力强的管理制度。持续推行基层制度建立，以三基工作为统揽，强化“三标”建设、基层班组建设和项目建设，全面提升基层精细管理水平。持续推进“三会三公开”制度落实落地，认真落实物业服务收费规定，按照质价相符原则，定期公布服务内容、收费标准等事项，健全财务帐目，主动接受业主和物价部门的监督，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益等信息，不断强化业主监督职能。
3、强化监督考核，提高运行保障水平。完善三级考核体系，进一步量化考核，科学运行并注重实效。坚持实施“低老坏”现场曝光会、差评案例制度，增加劣质服务曝光度，对问题突出、屡查屡犯的项目，实施“黄牌警告，红牌重罚”原则，“红牌”双倍扣罚绩效，并取消评先树优资格。持续推行“居民恳谈会”、居民满意度调查问卷，聚焦居民反映突出的热点、难点、焦点问题，建立问题清单，针对解决业主反映强烈问题开展专项行动，进一步降低投诉率，提升满意度。
（二）聚焦提质升级，持续强化基础服务。
1、加强日常管理服务，提升服务水平。常态化做好疫情防控工作，全面启用车辆蓝牙识别系统，强化门卫值守，加强小区封闭管理。进一步巩固创建全国文明城成果，并形成长效机制，结合“提质增效谋发展，服务升级铸品牌”及“品牌提升年”等活动，强化现场服务质量，重拳整治维修改造后小区环境卫生，加强室外普扫、卫生死角、杂草垃圾、楼道杂物等问题的清理力度。建立“四保”服务质量问题清单，集中开展专项治理行动，实行问题销号管理。有效使用信息化技术，强化日常安保巡视与设备维修管理，实现智能化巡更及设备实时监控。积极开展“现场精细管理观摩推进会”，及时总结分析存在的差距短板，推动服务不断升级。
2、加强施工管理，把好小区基础设施质量关。熟悉施工图纸及设计变更方案，复核施工现场，加强隐蔽工程质量验收。积极参与工程交接、承接查验，做好物业交接及三方签认，发现问题及时做好登记，明确维修及保修责任。全面巡视小区施工改造期间苗木受损情况，及时采取补救措施。做好改造后小区智能门禁、通道闸机、人脸识别技术、闭路监控的智能化和互联网技术的测试与启用，优化安保、保洁等基础服务体系，提升物业管控效率。加强小区安全巡视，杜绝松弛懈怠，针对易产生高空坠物、物体打击等危害的危险源，重点做好安全防护，设置安全警示。
3、加快引擎驱动，促进服务转型升级。强化过程控制，持续实行“走动式”巡查，对岗位职工定点、定位、定责管理，把精细管理落实到一线。做好“网格”输出平台的管理与使用，建立网格员、物业服务人员工作协同机制，配合社区做好网格的走访、巡查、管理、服务、人口普查等工作，推动物业服务与网格服务有机融合。积极参加文明小区创建，分类指导、梯次打造具有区域特色的文明小区，推进“精品小区”、“质量标杆项目”建设。积极拓展房屋租赁、社区电商、家政护理等服务业态，提升服务能力，满足业主日益增长的服务需求。
公司所属前期驻点项目客服部：
为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。
公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。
2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。
（一）明确客服部工作计划。
标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。
1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告。
报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。
2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表。
报告资料包括：工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态。
3、下周工作计划。
4、合理化推荐、意见。
5、其他。
（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划。
1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作计划和重点。
2、研究分析各部门工作报告。
4、实施培训和沟通。
5、研究分析服务质量报告。
6、其他。
（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系。
1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员。
2、明确工作程序。
a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。
督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改善意见。
具体调查资料，附xx物业公司前期驻点项目服务质量调查表。
督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见。
c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。
具体调查资料，附xx物业公司前期驻点项目服务质量调查表。
前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。
（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度。
1、制定规范的联系函制度。
2、建立和规范例会制度。
3、协助建立客户联系报告制度。
2、研究机构目前主要工作任务。
a、研究和总结。
b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。
e、有效实施形象策划系统。
f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训。
g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。
为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。
1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。
2、直接负责高层物业管理的各项工作。
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。
4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。
5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的.检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。
负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。
6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。
7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。
8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。
1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。
2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。
4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）。
5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。
7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。
核心提示：物业是为甲方业主服务的，医院物业的服务对象就是医院，所以物业服务是共性，医院服务是个性，是特色;管理理念就要突出个性与特色。
物业管理在前几年可以说是新兴行业，医院物业更是凤毛麟角，1999年公司创建至今已经迈过七个年头，是国家的国有体制改革给我们这些私营企业创造了生存空间;医院的改革给我们带来了发展机遇;大批二次就业人群的出现激活了人力资源的共给，增强了提企业竞争力;我们企业很快发展壮大，成为南京市新兴医院物业的一支重要队伍。如何将这支分散在南京各个医院的五湖四海二次就业队伍组织起来?什么是华澳物业管理医院物业经验的优势?多年亲身经历告诉我：一是整合文化，打造华澳品牌;二是优化和创新医院物业管理。本文着重就第二条谈谈个人体会。
物业是为甲方业主服务的，医院物业的服务对象就是医院，所以物业服务是共性，医院服务是个性，是特色;我们的管理理念就要突出个性与特色。
我们所服务的医院都是南京市著名医院单位，因此物业管理人员应首先树立优质服务意识，为医院提供一流的服务。近年公司总结了多年为医院服务经验，成功总结提炼了一条华澳物业自己的服务宗旨：“服务医患，客户满意，病员满意;二次创业，成就员工，造福社会”。将服务质量提高到关系公司命运与员工体现价值的高度，要求员工珍惜二次创业机会，做好本职工作，体现华澳风采，将业主满意作为我们管理和服务的出发点和归宿点。
医院作为一种新的物业服务首先要主动与甲方联系，接受机关的领导和指导，主动了解机关的工作安排，作好甲方各个时期重点活动的配合开展，例如近年的医院行风大检查，各类消毒检查，医疗垃圾整顿等等，在服务中尽可能的想医院所想，急医院所急的主动做好医院物业突击性工作。在近年的医院物业管理中公司通过实践制定了具有一百余项项制度的《华澳物业制度汇编》汇编内容包括各类岗位职责、岗位规范、考核标准、管理程序、管理标准、工艺流程、绩效考核、工作准则、员工守则等。内容丰富反映“华澳企业文化”的重要方面。汇编是公司各级管理人员及全体员工的行为纲领，是一项具有医院物业管理工作的行为规范。欢迎关注雅吟天下。要求全体员工按照医院行业规范行为，规范服务。例如最近在各个医院开展的电梯文明争创一流活动，要求各院电梯岗位员工执行电梯文明操作规范，持证上岗;执行统一制服，配挂工号牌上岗，请乘客监督;在岗使用“您好请进!”“请大家往里站，注意安全!”“对不起，请后面同志乘下一班电梯!”“xx楼层到了请您走好!”等文明用语。为确保电梯文明服务到位，每天在电梯运行高峰期间委派员工倒班上岗，在电梯口疏导乘客，文明乘用电梯。这一活动得到院方与乘客好评。这一活动我们重点强调了按规范办理，追求过程的完美;讲究情效，力求达到最佳服务效果，用出色的服务展现华澳风采。
在各大医院相继成立临床服务中心，也就是将医院保洁工作中的外勤跑单服务工作从中细化出来统一运作，集中进行。既减员增效，又推进了专业化、科学化管理。先后从军区总院、一医南院、中大医院逐步推广，在运作中不断充实、调整增加临床服务新的服务项目，全方位的适应和满足医院方发展变化着的的正当需求，逐步增加物业有承受能力的无偿服务，经过二年的努力磨合，得到了院方各病区护士长的逐步谅解与支持，取得了从理解认同到支持的飞跃。临床中心运行的实践完全体现了华澳人一往无前精神，实践告诉我们“改革有险阻，只要肯攀登”大家团结一条心“没有攻不下的堡垒”。2007年主要抓好速递快送工作,急医院病人所急,做好临床服务中心工作.创新医院物业服务内容，即增强与院方的合作，又提高公司医院物业的市场竞争能力。
1、导入is09001：2000质量保证体系，对医院物业管理服务质量进行总体控制。
根据适用、适应、充实、完善的原则在原有is09001：2000国际质量体系基础上，针对医院物业运行实际予以提高和改进。在实施贯标中将主要操作过程规范化、程序化、文件化，并以质量记录保证作业具有可追溯性、可验证性。通过有效控制，切实保证管理服务按照即定的程度和标准，高质量地持续、稳定运行。
2、推动“学习+工作”的企业组织运行。
学习型组织认为，组织成员须拥有一个共同的愿景，共同的愿景来源于员工个人愿景而又高于个人的愿景。他是组织中所有员工共同的愿望景像，是他们的共同理想。它能使不同个性的人凝聚在一起，朝着组织共同的目标前进。团队的本质特征：团队是一些才能互补并为负有共同责任的统一目标和标准而奉献的少数人员的集合。基于公司的员工来自五湖四海，素质参差不齐，总体人群是社会弱势群体，但我们不是弱者,我们要以二次创业为契机，塑造医院物业公司强势文化，建立学习型组织，打造华澳团队，让华澳员工为公司感到骄傲!
有利于全面提高员工的凝聚力;有利于增强企业的活力.
3、管理从尊重员工开始。
我们在强调管理的时候常常喜欢运用一句话“没有规矩不成方圆”
但是我们却忽视了这样一个事实：如果员工的积极未能充分调动起来，规矩越多，管理成本也会越高。所以我认为：企业管理的基本的一条规矩就是对员工尊重。始终牢记：我们的职责是帮助员工成功。让管理亲和于人，将管理者与员工的心理距离拉近，让管理者与员工彼此在无拘无束的交流中互相激发灵感、热情与信任。欢迎关注雅吟天下。一定要爱护员工，并帮助他们，否则他们也不会帮助你的企业。对待员工一定要诚实，说明企业困难，分析物业管理形势，明确公司宗旨，要求大家承担责任，一定要把自己的心拿出来给员工看，要心心相印，只有在这种情况下，员工才会跟走，华澳才能成为一家人。其次就是要尽量帮助员工实现价值。公司的员工来自五湖四海，素质参差不齐，通过组织学习提高，发现了下岗人员中不乏各类人才，所以就要有人人都是人才的思想，员工有多大的能耐，就应该为他们搭多大舞台。马斯洛的需要层次理论告诉我们，当一个人满足了温饱和被尊重等低层次需求后，他将产生实现自我价值的愿望。因此在员工中提拔管理人才，发现能工巧匠，现在的华澳各物业部经理，门诊大厅领班，各职能部门负责人都是在医院保洁一线经风雨见世面的好手，根据各自才干，给予职权，让他们在工作中不断获得成就，让他的价值得到实现，我们的公司也就会一往无前。
为进一步巩固**市创建全国文明城市*成果，全面提升**物业管理有限公司物业服务水平，现就提升物业服务质量水平活动，制定实施方案如下：
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，积极践行社会主义核心价值观，巩固**市创建全国文明城市改造成果，全面强化自身建设，推动企业改革与转型，共同提升业主服务体验和幸福指数，提升小区品质，培育具有国有底蕴、***物业服务品牌，提升***物业管理服务水平和整体形象。
为确保竞赛活动扎实有效开展，成立活动领导小组。
组长：****。
副组长：***。
成员：****。
活动领导小组办公室设在**，**兼任办公室主任****兼任办公室副主任。
(一)聚焦业主满意，持续转观念强素质。
1、加强人员素质培养，树立正确服务观开展好“物业讲习堂”、项目经理培训、内训师培养等活动，从法律法规、行业规范、技能培训等方面，培育员工重承诺、懂技术、明理知法的意识，推动人才强企工程有效开展。定期组织物业服务大讨论活动，着重强调服务礼仪、服务意识的重要性，潜移默化推动服务观念转变。结合技能竞赛，深化导师带徒活动，选树优秀物业人才，以传帮带的形式层层培育专业技能人才，激发企业造血功能。建立项目部间人才交流输送机制，加速思想碰撞，促进丰富且高质量的服务供给。
2、理顺管理流程机制，推动制度落实落地。优化内部管理模式，形成有效的、执行力强的管理制度。持续推行基层制度建立，以三基工作为统揽，强化“三标”建设、基层班组建设和项目建设，全面提升基层精细管理水平。持续推进“三会三公开”制度落实落地，认真落实物业服务收费规定，按照质价相符原则，定期公布服务内容、收费标准等事项，健全财务帐目，主动接受业主和物价部门的监督，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益等信息，不断强化业主监督职能。
3、强化监督考核，提高运行保障水平。完善三级考核体系，进一步量化考核，科学运行并注重实效。坚持实施“低老坏”现场曝光会、差评案例制度，增加劣质服务曝光度，对问题突出、屡查屡犯的项目，实施“黄牌警告，红牌重罚”原则，“红牌”双倍扣罚绩效，并取消评先树优资格。持续推行“居民恳谈会”、居民满意度调查问卷，聚焦居民反映突出的热点、难点、焦点问题，建立问题清单，针对解决业主反映强烈问题开展专项行动，进一步降低投诉率，提升满意度。
(二)聚焦提质升级，持续强化基础服务。
1、加强日常管理服务，提升服务水平。常态化做好疫情防控工作，全面启用车辆蓝牙识别系统，强化门卫值守，加强小区封闭管理。进一步巩固创建全国文明城成果，并形成长效机制，结合“提质增效谋发展，服务升级铸品牌”及“品牌提升年”等活动，强化现场服务质量，重拳整治维修改造后小区环境卫生，加强室外普扫、卫生死角、杂草垃圾、楼道杂物等问题的清理力度。建立“四保”服务质量问题清单，集中开展专项治理行动，实行问题销号管理。有效使用信息化技术，强化日常安保巡视与设备维修管理，实现智能化巡更及设备实时监控。积极开展“现场精细管理观摩推进会”，及时总结分析存在的差距短板，推动服务不断升级。
2、加强施工管理，把好小区基础设施质量关。熟悉施工图纸及设计变更方案，复核施工现场，加强隐蔽工程质量验收。积极参与工程交接、承接查验，做好物业交接及三方签认，发现问题及时做好登记，明确维修及保修责任。全面巡视小区施工改造期间苗木受损情况，及时采取补救措施。做好改造后小区智能门禁、通道闸机、人脸识别技术、闭路监控的智能化和互联网技术的测试与启用，优化安保、保洁等基础服务体系，提升物业管控效率。加强小区安全巡视，杜绝松弛懈怠，针对易产生高空坠物、物体打击等危害的危险源，重点做好安全防护，设置安全警示。
3、加快引擎驱动，促进服务转型升级。强化过程控制，持续实行“走动式”巡查，对岗位职工定点、定位、定责管理，把精细管理落实到一线。做好“网格”输出平台的管理与使用，建立网格员、物业服务人员工作协同机制，配合社区做好网格的走访、巡查、管理、服务、人口普查等工作，推动物业服务与网格服务有机融合。积极参加文明小区创建，分类指导、梯次打造具有区域特色的文明小区，推进“精品小区”、“质量标杆项目”建设。积极拓展房屋租赁、社区电商、家政护理等服务业态，提升服务能力，满足业主日益增长的服务需求。
公司所属前期驻点项目客服部：
为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。
一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。
二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责。
公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。
2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。
三、建立和完善规范的工作流程和服务标准。
（一）明确客服部工作计划。
标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。
1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告。
报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。
2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表。
报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。
3、下周工作计划和重点。
4、合理化建议、意见。
5、其他。
（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划。
1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点。
2、研究分析各部门工作报告。
4、实施培训和沟通。
5、研究分析服务质量报告。
6、其他。
（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系。
1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员。
2、明确工作程序。
a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。
督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见。
b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究。
具体调查内容，附xx物业公司前期驻点项目服务质量调查表。
督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见。
c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，()同时对相关数据进行研究分析。
具体调查内容，附xx物业公司前期驻点项目服务质量调查表。
前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。
（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度。
1、制定规范的联系函制度。
2、建立和规范例会制度。
3、协助建立客户联系报告制度。
四、建立长效的改进机制。
2、研究机构目前主要工作任务。
a、研究和总结项目开盘秩序实施计划。
b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。
e、有效实施形象策划系统。
f、有计划实施各楼盘的。物业管理员工内部培训。
g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。
（1）房屋。
a房屋完好率达98%以上；
b房屋零修、急修及时率92%以上；
c房屋零修工程合格率98%以上；
d外观良好、整洁、无缺损现象；
e房屋装修贴合管理规定。
（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
（3）环卫设施完好无损。
（4）道路畅通，路面平整。
（5）消防设施完好无损，可随时启用。
2、安全护卫。
（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；
（2）安全护卫人员24小时巡查；
（3）小区24小时监控；
（4）交通、车辆管理有序；
a、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。
b、机动车辆按序停放。
（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；
（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。
（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
3、绿化与环境卫生。
（1）绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；
（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；
（3）修剪及时，整齐美观；
（4）绿化品味高，有较高观赏价值；
（5）小区内全方位持续清洁；
（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；
（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患；
（8）环卫设施整洁；
（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；
（10）噪音等贴合环境标准。
4、收费管理。
（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；
（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；
（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；
（6）业主意见反馈满意率90%以上。
5、相关条件。
（1）硬件环境。
a、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；
b、小区楼宇、建筑等各类标识明显；
c、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；
d、停车场分类（汽车、摩托车、自行车可分别存放）；
e、有集中监控设备；
f、有生活服务配套设施；
g、有教育、文体活动及商务服务设施；
1、便民服务（部分收费）。
（1）清洗空调过滤网；
（2）室内清洁；
（3）检修电器（室内自用部位）；
（4）修理家具配件；
（5）安装、更换配件；
（6）修理，开关、插座、电话盒等；
（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；
（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；
（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；
（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；
（11）代办缴纳电费；
（12）代办缴纳电话费；
（13）代办电话开户；
（14）代办有线电视开户；
2、商务服务（部分收费）。
（1）代办收订报纸杂志、邮递；
（2）代订车、船、机票；
（3）中英文打字、传真；
（4）电话留言服务；
3、社区娱乐、文化活动服务。
（1）棋类；
（2）牌类；
（3）球类；
（4）健身活动；
（5）书刊阅览；
（6）欢庆节日；
（7）义务服务活动。
1、企业须持有物业管理企业资质证书；
2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；
3、人员培训，持证上岗；
（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；
（2）档案管理规范，资料齐全；
（3）用心使用新技术，广泛使用计算机管理。
2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；
3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。
1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；
2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；
3、严禁改动入户门、门套；
4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；
5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。
1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；
2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；
3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；
4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。
1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；
2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；
3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；
4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；
6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。
智能设施及管线：
严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。
1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；
2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一；
3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。
(一)管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
(二)建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
(三)依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
(四)制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
(五)规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
二、接管后的日常管理服务工作。
(一)设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"(即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等)。
(二)安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、tv分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元(门)、户有明显标志，订有突发火灾应急方案前期物业管理方案活动方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
(三)为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
(四)环卫绿化工作：
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次;共用部位玻璃每季清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位持续清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书;公共雨、污水管道每年疏通1次;每季度检查1次，及时清掏;化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区带给一个优雅的环境。
（1）房屋。
a.房屋完好率达98%以上；
b.房屋零修、急修及时率92%以上；
c.房屋零修工程合格率98%以上；
d.外观良好、整洁、无缺损现象；
e.房屋装修贴合管理规定。
（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
（3）环卫设施完好无损。
（4）道路畅通，路面平整。
（5）消防设施完好无损，可随时启用。
2、安全护卫。
（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；
（2）安全护卫人员24小时巡查；
（3）小区24小时监控；
（4）交通、车辆管理有序；
a、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。
b、机动车辆按序停放。
（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；
（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。
（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
3、绿化与环境卫生。
（1）绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；
（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；
（3）修剪及时，整齐美观；
（4）绿化品味高，有较高观赏价值；
（5）小区内全方位持续清洁；
（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；
（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患；
（8）环卫设施整洁；
（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；
（10）噪音等贴合环境标准。
4、收费管理。
（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；
（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；
（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；
（6）业主意见反馈满意率90%以上。
5、相关条件。
（1）硬件环境。
a、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；
b、小区楼宇、建筑等各类标识明显；
c、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；
d、停车场分类（汽车、摩托车、自行车可分别存放）；
e、有集中监控设备；
f、有生活服务配套设施；
g、有教育、文体活动及商务服务设施；
1、便民服务（部分收费）。
（1）清洗空调过滤网；
（2）室内清洁；
（3）检修电器（室内自用部位）；
（4）修理家具配件；
（5）安装、更换配件；
（6）修理，开关、插座、电话盒等；
（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；
（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；
（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；
（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；
（11）代办缴纳电费；
（12）代办缴纳电话费；
（13）代办电话开户；
（14）代办有线电视开户；
2、商务服务（部分收费）。
（1）代办收订报纸杂志、邮递；
（2）代订车、船、机票；
（3）中英文打字、传真；
（4）电话留言服务；
3、社区娱乐、文化活动服务。
（1）棋类；
（2）牌类；
（3）球类；
（4）健身活动；
（5）书刊阅览；
（6）欢庆节日；
（7）义务服务活动。
1、企业须持有物业管理企业资质证书；
2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；
3、人员培训，持证上岗；
（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；
（2）档案管理规范，资料齐全；
（3）用心使用新技术，广泛使用计算机管理。
2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；
3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。
1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；
2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；
3、严禁改动入户门、门套；
4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；
5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。
1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；
2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；
3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；
4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。
1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；
2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；
3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；
4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；
6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。
智能设施及管线：
严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。
1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；
2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一；
3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。
一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
反馈运行机制组织结构图经营环境图四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。
2经营部主任1具体经营事务、人事等。
3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。
财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
2.对个别年龄偏大逐步进行调整，新进保安限至40岁以下;。
5.门岗对外来人员电动车一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。
1、于8月20日前落实机动车停车管理方案，制定路面停车和地下车场停车办法及服务收费标准，于8月中旬实施车辆有效管理。
2、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时开设临时非机动车车库，方便临时停车和临时充电。
3、做好停车管理告示宣传，於8月20日起，对各楼道公共出入囗电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。
1、加强对保洁人员业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任保洁员及时进行辞退。
2、装修垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场巡查力度，对垃圾乱堆乱放行为及时进行教育与整改。
3、对地下车库进行全面清扫，12月份正式聘用车库保洁员，实施车辆和保洁规范管理。
4、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。
1、门禁刷卡系统已经进行整改，对小区整个安防系统，管理处于8月份进行一次全面检查，对于业主报出增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行合理化探讨，在不侵犯业主隐私情况下，可合理增加监控。
2、手机信号覆盖，已和移动公司进行沟通，具体细节在进度中。目前信号覆盖已经完工。
3、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。随着住户增多，管理处会不断进行晚间照明调节，由于公共照明能耗不例入目前物业收费内，本着为业主利益考虑，管理处在交房入住时没有预收能耗费，准备试运作半年至一年再根据能耗消费情况考虑，其目也是尽量为业主节省开支。