受赠方可以是个人或法人，例如亲属、朋友、慈善机构等。希望大家能从以下赠与合同案例中获得对自己具体情况的启发和指导。
原告杨某，女，委托代理人李某，河南某律师事务所律师。
委托代理人商某，男，
被告张某，男，
被告商青某，女，
委托代理人李某，河南某律师事务所律师。
原告杨某诉被告张某、商青某附义务的赠与合同纠纷一案，原告于2009年8月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年10月16日公开开庭审理了本案。原告杨某及其委托代理人李某、商某，被告张某、商青某及其委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某诉称：原告生有二男四女六个孩子，其中二儿子商某于2003年去世，留下平房三间和瓦房两间，由于商某是单身，平常几个姊妹与原告大儿子商某不和睦，所以商某的后事就没人照头。后经村委会主持调解，原告及原告的几个闺女、女婿和儿子商某共同在场商定，由原告大儿子商某携儿子商某具体操办埋葬商某。由商某披麻带孝行侄子之孝，原告以后由商某赡养。之后原告便跟随商某生活至今。其中商某留下的三间平房由原告居住一间，其余两间于2008年9月租给夏同利。2009年元月原告去其四女儿商青某家走亲戚，商青某与其丈夫张某就私自与租房者夏同利签订一份买卖房屋协议，把商某留下的房子卖给夏同利。且在一份书写好的合同上让原告捺指印。由于原告已近80岁，且不识字，被告张某、商青某也没把赠与协议的内容告诉原告，当时原告并不知道赠与一事，至今原告也不知房子卖多少钱，也没见到一分钱，由于被告的行为严重侵害了原告及其他亲属的合法权益，且该赠与协议的内容也非原告真实意思的表示。故原告请求撤销被告商青某、张某与原告之间的赠与合同。让被告返还该赠与房屋的土地使用证及村镇建筑许可证。
被告辩称：《民事诉讼法》第68条规定：“书证应当提供原件。物证应当提交原物。”因此在诉讼中，当事人必须提交证据原件、原物。而原告没有提供证据原件是不符合法律规定的。杨某与张某、商青某签订的赠与合同合法有效，且已履行，不能撤销。杨某提交的赠与合同复印件与张某保存的赠与合同内容不一致，张某持有的合同是电脑打印的，而杨某持有的是手写的，显然二者不是一份合同;杨某提起诉讼请求撤销合同没有法律规定，法院不应撤销。根据最高人民法院《关于贯彻执行【民法通则】若干问题的意见(试行)》第128条“赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应认定赠与成立，未办理过户手续的，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有，使用该房产的，可以认定赠与有效，但应责令其补办过户手续。”《中华人民共和国合同法》也作了相关的解释，本案中的张某不仅占有了该房产，而且经杨某同意转让给了他人。综上所述，应当依法驳回原告的诉讼请求。
处理赠与合同纠纷有哪些法律依据?我国《合同法》、《公益事业捐赠法》、《婚姻法》和《婚姻法司法解释(二)》都对赠与合同纠纷处理罗列了详细的法律依据，下面由法律快车编辑在本文为您详细介绍。
《中华人民共和国合同法》。
第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。
第一百八十八条具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第一百八十九条因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第一百九十条赠与可以附义务。
赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。
第一百九十一条赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的`责任。
赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第一百九十二条受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;。
(二)对赠与人有扶养义务而不履行;。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
第一百九十三条因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。
第一百九十四条撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。
第一百九十五条赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
《中华人民共和国公益事业捐赠法》。
第九条自然人、法人或者其他组织可以选择符合其捐赠意愿的公益性社会团体和公益性非营利的事业单位进行捐赠。捐赠的财产应当是其有权处分的合法财产。
第十条公益性社会团体和公益性非营利的事业单位可以依照本法接受捐赠。
本法所称公益性社会团体是指依法成立的，以发展公益事业为宗旨的基金会、慈善组织等社会团体。
本法所称公益性非营利的事业单位是指依法成立的，从事公益事业的不以营利为目的的教育机构、科学研究机构、医疗卫生机构、社会公共文化机构、社会公共体育机构和社会福利机构等。
第十一条在发生自然灾害时或者境外捐赠人要求县级以上人民政府及其部门作为受赠人时，县级以上人民政府及其部门可以接受捐赠，并依照本法的有关规定对捐赠财产进行管理。
县级以上人民政府及其部门可以将受赠财产转交公益性社会团体或者公益性非营利的事业单位;也可以按照捐赠人的意愿分发或者兴办公益事业，但是不得以本机关为受益对象。
第十二条捐赠人可以与受赠人就捐赠财产的种类、质量、数量和用途等内容订立捐赠协议。捐赠人有权决定捐赠的数量、用途和方式。
捐赠人应当依法履行捐赠协议，按照捐赠协议约定的期限和方式将捐赠财产转移给受赠人。
第十三条捐赠人捐赠财产兴建公益事业工程项目，应当与受赠人订立捐赠协议，对工程项目的资金、建设、管理和使用作出约定。
捐赠的公益事业工程项目由受赠单位按照国家有关规定办理项目审批手续，并组织施工或者由受赠人和捐赠人共同组织施工。工程质量应当符合国家质量标准。
捐赠的公益事业工程项目竣工后，受赠单位应当将工程建设、建设资金的使用和工程质量验收情况向捐赠人通报。
第十四条捐赠人对于捐赠的公益事业工程项目可以留名纪念;捐赠人单独捐赠的工程项目或者主要由捐赠人出资兴建的工程项目，可以由捐赠人提出工程项目的名称，报县级以上人民政府批准。
第十五条境外捐赠人捐赠的财产，由受赠人按照国家有关规定办理入境手续;捐赠实行许可证管理的物品，由受赠人按照国家有关规定办理许可证申领手续，海关凭许可证验放、监管。
华侨向境内捐赠的，县级以上人民政府侨务部门可以协助办理有关入境手续，为捐赠人实施捐赠项目提供帮助。
《中华人民共和国婚姻法》。
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;。
(二)生产、经营的收益;。
(三)知识产权的收益;。
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;。
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
(一)一方的婚前财产;。
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;。
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;。
(四)一方专用的生活用品;。
(五)其他应当归一方的财产。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》。
第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
双方就因乙方租用甲方________________门面事宜，达成以下协议：
2、乙方租用甲方门面，时间为________________到________________。形式为____年____签。
3、付款方式：年租金为_________元整(大写)。每_____年交一次房租。如果乙方生意好，甲方每年最多只能加______元，________元为上限。
4、乙方在租赁期间，自行装修门面，甲方予以协助。甲方必须保证乙方的简易房的建设权力，并且在合同期内不被拆除。若是被城管拆除，甲方按照天数推出租金给乙方，无需其他补偿。
5、乙方在经营中要遵纪守法，一切相关税费由乙方自己承担。在租赁期间，如要求退租门面，或是自己经营不善，甲方不退租金，乙方可以转让，但必须征得甲方同意。
6、水电的畅通及屋面漏水应由甲方负责。水电费由乙方自负，根据市场价格调整而调整。
以上合同望甲、乙双方共同遵守。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方签字：________________。
乙方签字：________________。
签订日期：年月日
原告王玉清，女，1948年6月24日出生，汉族，北京市海淀区东升乡人民政府退休干部，住本市海淀区朱房西洼村19号。
委托代理人贾德旺，北京市同点律师事务所律师。
被告赵守增，男，1946年4月9日出生，汉族，北京市革制品厂退休工人，住本区双槐里小区3号楼6门b02号。
委托代理人张桂花（赵守增之妻），女，1957年12月12日出生，无业，住址同上。
原告王玉清与被告赵守增赠与合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。原告王玉清诉讼代理人贾德旺、被告赵守增及其诉讼代理人张桂花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉清诉称：原、被告系朋友关系。座落于宣武区双槐里小区3号楼6单元b02号（原地址为双槐树小区8号楼6单元b02号）两居室住房一套系被告名下的私产。1月21日，原、被告双方签订了一份赠与协议，被告将位于宣武区双槐里小区的这套两居室住房赠与原告，约定协议经公证后生效。并在海淀区第二公证处进行了公证，有公证书（98）京海民证字第0102号为证。因被告至今未向原告交付赠与合同的标的物，也未办理该房的产权过户手续。为保护受赠人的合法权益，现起诉要求法院依法判令被告：一，交付赠与合同标的物――座落于宣武区双槐里小区3号楼6单元b02号两居室住房并办理该房的产权过户手续；二、承担该案件的受理费。
原告对上述主张向本院提供了北京市海淀区第二公证处（98）京海民证字第0102号公证书，用以证明被告曾与原告签订过房产赠与协议。
[1][2][3]。
出租方:----市----房地产开发有限公司(简称甲方)。
承租方:(简称乙方)。
为了明确甲乙双方的权利和义务,经甲乙双方友好协商同意就下列房屋租赁事项签订本合同,以便共同遵守。
一、租赁房屋的位置及面积数量。
甲方将所属位于----市--东路----商城地下一层，建筑面积平方米，租赁给乙方做使用。自本合同签订之日起乙方即拥有本合同标的物的管理权、使用权。
二、租赁期限。
1、起租日期应以乙方的正式开业日期为准。
2、起租日期前不少于四个月时间用于乙方的各种装修、调试、大进货、招商等等开业准备工作。
3、具体计算交纳房租时间以乙方的正式开业日期为准。
4、租赁期从---年月日起到---年月日止共十年。
三、租金数额。
1、租金第一、二年总计金额为万元/年。
2、第三年至第十年为万元/年。
3、本合同所涉及币种为人民币。
四、租金交纳方式及时间。
1、租金为每季度交纳一次。
2、原则先交后用，于上一季度的最后七天交下一季度租金。
3、首期租金在开业后第二个月的前三天交纳。
4、如遇节假日则顺延。
五、水、电费的计算。
1、乙方租赁面积内水、电表独立安装，单独计费;乙方使用电梯的电费、维修费由乙方负责，并接入乙方的电表。
2、因乙方原因造成的逾期不能结算，甲方有权停电、停水，在此期间所产生的一切损失由乙方负责。
3、物业管理费先服务后交费，需另外再签订协议。
六、房屋的改造及维修保养。
1、乙方在租赁期间不得擅自改变房屋主体结构，经甲方同意乙方方可在不损坏房屋主体结构的基础上对承租区进行局部改造和装修，所装修费用由乙方承担。
2、甲方定期对房屋进行维修保养，保证乙方营业、办公和生活环境不受影响。
七、物业管理。
由甲方所属的----物业管理中心负责对商城进行物业管理。
1、甲方必须确保乙方水、电的正常供应，并负责主配电房正常运转的管理、维护保养。
2、乙方负责超市内部水、电及空调主机房的维修，所需费用由乙方负责。
3、甲方不得无正当理由在乙方营业时间内停电、停水。由于甲方物业管理原因停水、停电其责任由甲方承担，甲方按停电、停水时间补偿给乙方相应时间内的房租，停电、停水时间超过三个小时，乙方全部损失由甲方负责。
4、电力部门、自来水公司、及不可抗力因素造成的停电、停水甲方不负责任，但电力部门、自来水公司停电、停水需提前三天通知乙方。
5、由甲方协调有关部门允许在----商城前门正常停放车辆，并负责车辆管理，广场停车场内不准作为货物出租车停车场及对外用于其他经营，并达到车辆摆放整齐及商场进出口畅通。
6、甲方负责商城内其他业主营业时间及其他事项协商，行使统一管理。乙方经营时间及管理由乙方自己安排，甲方不得干涉。
7、甲方全面负责消防设施的配置、检查、验收、使用等工作。
8、甲方正常维修应限制在2次/年内，并需提前三日通知乙方。
9、甲方的物业管理项目明细必须在乙方装修前告知乙方，涉及乙方内容需按乙方要求办理。
10、甲方必须无偿为乙方提供足够、醒目的店名位置。
11、甲方须无偿提供乙方相当的广告位置。
12、筹备期间甲方给乙方无偿提供300平方米左右办公用房一处。
13、甲方须一次性解决乙方的排水问题，不留后遗症。
审判实践中，我们常常会遇到如下情形：法院在审理非以“。
”为案由的、其他涉房屋的民事纠纷案件中，却遇到当事人在诉称或答辩中涉及到“房屋赠与”。下面是小编为大家收集关于房屋赠与合同纠纷案件审理思路，欢迎借鉴参考。
社会生活中，由于办理房屋赠与过户与办理房屋买卖过户两者之间，当下所需承担的税费及相关费用不同，以及今后再行出售该套房屋时还可能需要承担的税费不同，故而不少当初是“真心实意”赠与房屋的当事人，最终却会选择通过签订房屋。
买卖合同。
的形式完成房屋权属登记转移。
然而斗转星移、时过境迁，生活中的矛盾、变化了的情感慢慢消移了当年赠与房屋的“初心”和“真情”。一旦当事人关系恶化或受其他利害关系人影响，极易引发纠纷。
审判实践中，我们发现在以下几类案件中，各方当事人对“是买卖还是赠与”产生争议的情况较为普遍：
涉老年人房产的家庭矛盾引发纠纷、形成诉讼。
许多以买卖形式赠与房屋的情况系发生在老年人与他们的晚辈之间。此类案件的起因往往是若干年前，老人将名下房屋赠与数个子女或孙子女中的一个或几个。后续，因赡养老人等问题引发其他子女或孙子女的不满，故而“挑唆”“诱导”老年人作为原告起诉，以此谋求房屋财产权利的重新分配。
分手恋人就房产权益分配引发纠纷、形成诉讼。
不少恋人会在热恋期间，为今后结婚结成家庭，将名下房屋赠与对方以表心意，并通过房屋买卖的形式完成产权过户。然而恋情告吹、双方分手后，赠与人心生悔意，诉至法院意图挽回财产损失。
在这两类案件中，出售人(赠与人)作为原告，一般的诉讼请求类型为：
或是诉请要求确认买卖合同无效;。
或者以购买方未实际支付或未足额支付房款为由要求诉请解除房屋买卖合同;。
或是诉请要求购买方(受赠人)支付相应的房款作为对价;。
或是出售方以实为赠与为由诉请要求撤销房屋赠与行为。
此外，还有一种较为常见的案件类型是，房屋买卖双方系以房屋买卖的形式掩盖其转移房屋权属的真实意思，以此达到转移财产、逃避债务等不当目的。债权人等相关当事人起诉要求确认房屋买卖合同无效、房屋权属恢复原状等。
买卖和赠与显然法律关系不同，法律后果也不同：房屋的买受人需按约支付房屋价款，否则即构成违约，需承担违约责任(或由买受人支付拖欠的房款并承担逾期付款违约责任;或出售方可以对方构成根本违约为由，要求解除合同);而房屋的受赠人则无须支付对价，房屋完成过户后，所有权归受赠人所有，赠与人一般无权索回。由此，审判实践中，厘清法律关系最为基础、也最为关键。
基本原则：探究当事人当初的真实意思表示。
根据《民法总则》第一百三十三条的规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。
由此，区分民事法律行为的法律属性，最核心的是探究当事人的真实意思表示。虽然法官身处当下的时空、目睹眼下的纷争，但裁判的触手是要力求“回看”当事人从前签订合同、办理过户的“时空”，全面审核各方当事人提交的各项证据、结合当事人的陈述，探究当事人的真实意思表示，审慎认定法律关系，尽量将法律事实贴近客观事实、还原本真。
辨析途径：当事人的举证责任。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
审判实践中，主张当事人间法律关系时，主张属房屋买卖合同关系的一方当事人通常具有证据形式上的优越性。为办理过户手续所需而签订的《上海市房地产买卖合同》等相关合同，其中载明了双方当事人的合同身份、房屋交易的价格、房屋交易的条件等，在没有充分的证据予以推翻的情况下，一般应当认定为买卖合同关系。故而，对于要主张双方系房屋赠与合同关系的当事人需进一步承担相应举证责任。
需要说明的是，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零九条的规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。由此，当事人主张存在房屋赠与事实的，其证明标准已不仅仅是民事诉讼中一般的“高度盖然性”标准，而是更为严格的标准，即当事人应当提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则其所主张的待证事实便难以认定。
事实要素：可供形成内心确认的相关事实要素。
法院在审理辨析法律关系时，除当事人可以提供的相关证据外(诸如当事人之间的其他书面约定，当事人间对话的录音录像等)，还可以考虑以下相关事实，以便对双方当事人的真实意思表示形成内心确认：
1房屋买卖合同的相关内容及形式，如：对交房时间、过户时间、户口迁移时间、付款方式、违约责任等相关的交易细节的约定是否完备。
2房屋买卖的交易价格，如：交易价格如何磋商确定，交易价格相比当时的市场价有无明显偏低等。
4房屋历史居住、控制情况及户口情况，如：未按约交房、迁移户口，对方是否催告交房、催告迁移户口等。
5房屋交易当事人间的身份关系和经济能力，如：当事人此前的亲密程度、交往过程中有无恶化情况，买受人是否具备购房的基本经济支付能力等。
6房款支付情况，如：有无实际付款、有无申请银行贷款;如逾期付款，是否有催告付款的情况等。
7是否存在因房屋交易导致权利可能被侵犯的案外人。
对此有两种观点。一种观点认为，依据合同法第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，夫妻一方有权撤销。另一种观点认为，此类案件不能简单机械套用上述规定，夫妻一方无权撤销。
本文同意第二种观点。主要理由在于，夫妻双方的离婚协议内容多而复杂，所包含的不仅仅是共有房屋赠与未成年子女的这一项内容，还包含了解除婚姻关系、子女抚养、其他共同财产分割、共同债务清偿等众多涉及人身和财产的内容。所有的这些约定是互为前提、互为结果，构成了一个完整不可分的整体，可谓是一个“一揽子”的解决方案。
其中关于赠与房屋的约定，其本质也不仅仅是单纯的赠与，而是与其他权利义务关系的分配紧密牵连的安排。如果允许夫妻一方就其中一项内容反悔，如撤销向未成年子女赠与房屋的约定，那么夫妻离婚协议的整体性将被破坏。更为重要的是，在夫妻关系已经解除且无法逆转的情况下，如果允许当事人对于财产的分配方式反悔，将使得先离婚再恶意占有财产的不诚信行为得到保护，更不利于保护未成年子女的合法权益。
尊敬的审判长、审判员：
一、一审法院认定事实清楚，李*的行为系职务行为。李在2012年6月6日前供职于上诉人公司，曾负责车辆维修和二手车买卖等业务。李在任职期间到被上诉人处维修上诉人公司车辆，被上诉人完全有理由相信李的行为是履行职务行为。
二、上诉人和被上诉人之间的车辆修理合同系双方真实意思表示，合同成立并生效。被上诉人履行了合同义务，将车辆维修完毕并出具了维修明细清单和增值税发票，上诉人公司员工李开走修理好的车辆且取走增值税发票，并出具收到发票的收条一张，李将发票通过他人上交上诉人公司，上诉人未提异议，表明上诉人公司对车辆维修情况和维修费数额是认可的，但上诉人未履行支付维修费的合同义务。
三、交通部《机动车维修管理规定》只是部门规章，不能作为确认合同无效的依据，其效力低于民法通则、合同法等法律。港信公司已将维修好的车辆提走并使用，并未在合理期间内提出质量异议，现仅以未出具机动车维修竣工出厂合格证为由拒付维修费，明显不符合日照市车辆修理市场的客观实际情况和一般的交易习惯，并违背诚信原则，不应得到法律的支持。
综上，请求驳回起诉，维持原判。
原告杨某，女，委托代理人李某，河南某律师事务所律师。
委托代理人商某，男，
被告张某，男，
被告商青某，女，
委托代理人李某，河南某律师事务所律师。
原告杨某诉被告张某、商青某附义务的赠与合同纠纷一案，原告于8月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于月16日公开开庭审理了本案。原告杨某及其委托代理人李某、商某，被告张某、商青某及其委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某诉称：原告生有二男四女六个孩子，其中二儿子商某于去世，留下平房三间和瓦房两间，由于商某是单身，平常几个姊妹与原告大儿子商某不和睦，所以商某的后事就没人照头。后经村委会主持调解，原告及原告的几个闺女、女婿和儿子商某共同在场商定，由原告大儿子商某携儿子商某具体操办埋葬商某。由商某披麻带孝行侄子之孝，原告以后由商某赡养。之后原告便跟随商某生活至今。其中商某留下的三间平房由原告居住一间，其余两间于9月租给夏同利。年元月原告去其四女儿商青某家走亲戚，商青某与其丈夫张某就私自与租房者夏同利签订一份买卖房屋协议，把商某留下的房子卖给夏同利。且在一份书写好的合同上让原告捺指印。由于原告已近80岁，且不识字，被告张某、商青某也没把赠与协议的内容告诉原告，当时原告并不知道赠与一事，至今原告也不知房子卖多少钱，也没见到一分钱，由于被告的行为严重侵害了原告及其他亲属的合法权益，且该赠与协议的内容也非原告真实意思的表示。故原告请求撤销被告商青某、张某与原告之间的赠与合同。让被告返还该赠与房屋的土地使用证及村镇建筑许可证。
被告辩称：《民事诉讼法》第68条规定：“书证应当提供原件。物证应当提交原物。”因此在诉讼中，当事人必须提交证据原件、原物。而原告没有提供证据原件是不符合法律规定的。杨某与张某、商青某签订的赠与合同合法有效，且已履行，不能撤销。杨某提交的赠与合同复印件与张某保存的赠与合同内容不一致，张某持有的合同是电脑打印的，而杨某持有的是手写的，显然二者不是一份合同;杨某提起诉讼请求撤销合同没有法律规定，法院不应撤销。根据最高人民法院《关于贯彻执行【民法通则】若干问题的意见(试行)》第128条“赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应认定赠与成立，未办理过户手续的，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有，使用该房产的，可以认定赠与有效，但应责令其补办过户手续。”《中华人民共和国合同法》也作了相关的解释，本案中的张某不仅占有了该房产，而且经杨某同意转让给了他人。综上所述，应当依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告共生有二男四女六个孩子，原告丈夫商卿剑已去世，其生前与原告及二儿子商某共同建有东屋瓦房两间，商卿剑去世后，原告与商某共建北屋平房三间，商某(单身)于20去世，去世前与原告共同生活，被告商青某、张某是原告的四女儿及女婿。诉讼中原告提交2009年元月6日的赠与协议复印件一份，协议内容为：“赠与协议赠与人：杨某，受赠人：商青某、张某，为了解决杨某以后的生活问题，经杨某主动与女儿商青某、女婿张某协商，双方自愿达成以下赠与协议：一、杨某有房产一处，位于白庙乡后村大队魏庄村，东至5米路，西至食品公司、北至5米路、南至杨寺路，宅内有门面房三间(包含土地使用权)全部赠与给商青某、张某所有使用。二、杨某将房宅移交的同时将集体土地使用权证一并交付给受赠人。三、自本协议签订之日，双方进行移交，赠与成立，财产所有权转移。受赠人即具有占有、使用、受益、出租、处分等权利。四、杨某与次子商某(已故)建房时所借商青某、张某现金2万元，商青某张某放弃这笔全部债权。五、杨某自本协议签订之日随商青某、张某生活，由商青某、张某负责安排杨某的衣、食、住、行。六、商青某、张某保证善待老人，照顾好老人。七、杨某以后花钱由二受赠人给付，以后看病吃药的一切费用全部由二受赠人承担。八、杨某生前由二受赠人赡养，死后的后事由二受赠人安排，费用二受赠人负担。九、达协议时双方到场，均具有完全民事行为能力。十、上述条款是双方的真实意思表示。十一、本协议一式叁份，双方各保存一份，另一份交见证机关保存。十二、本协议，自双方签字捺指印之日生效。达协议人杨某商青某张某。杨某称名字不是本人所签，指印系被告让其在写好的赠与合同上捺的，并称房产的有关证件放在家中箱子内丢失。原告提供甲方(出卖方)张某、商青某，乙方(买售方)夏同利的房产买卖协议复印件一份，该协议内容：第一项为甲方有房产一处，内有混砖结构平板房三间，灶房、炕房各一间，位于郏县白庙乡后村村委会魏庄自然村，东邻5米路(以东马青闯)，西邻食品公司，北邻5米路(以北商某)，南邻杨寺公路，甲方愿意卖给乙方为业，该宅基长宽以土地使用证的.长宽为准。第五项，乙方愿意2万元价款购买甲方所有的上述房产。付款方式：自本协议签订之日起，一次付清全部房款。原告称后因房子纠纷原告长子家与夏同利打架，经派出所处理过程中从派出所复印的相关证据。被告商青某、张某系私自与租房者夏同利签订买卖房屋协议，把商某留下的房子卖给夏同利。庭审中二被告以协议系复印件为由不予质证。2009年8月13日原告以自己已近80岁，且不识字，被告张某、商青某也没把赠与协议的内容告诉原告，当时原告并不知道赠与一事，到现在原告也不知房子卖多少钱，也没见到一分钱，该协议被告侵害了其合法权利为由诉至本院，请求撤销原被告之间签订的房屋赠与协议，同时要求被告返还房屋的有关证件。诉讼中被告称杨某提交的赠与合同复印件与其保存的合同内容不一致，其保存的合同是电脑打印的，而杨某持有的是手写的。被告承认自己手中有赠与协议书原件，法庭当庭要求被告5日内提交原件，被告逾期后未提交，被告当庭认可争议房产的集体土地建设用地使用证和村镇建筑许可证是自己给买房人夏同利的。诉讼中经询问买房方夏同利，其称被告给其的赠与协议复印件与原告持有的复印件内容一样，该复印件是其从被告张某手中复印的，原件张某没有给他。张某与其签有房产买卖协议，经夏同利辨认，原告提交的房产买卖协议的复印件与其持有的原件内容一样。庭审中张某称争议的北屋平房三间系其所建，但未提供证据证实。本院认为：该争议的房产东屋瓦房两间系原告与其去世的丈夫及二儿子商某共同生活时建造，北屋平房三间系原告与儿子商某共同生活期间建造，原告系上述房产的共有权人，且商某生前系单身汉没有配偶和子女，其下世后唯一的第一顺序继承人只有原告，因此原告对本案争议的房产有诉权。原被告所签订的赠与协议系附条件的赠与，原告在将房屋赠与被告的同时约定二被告应对原告尽赡养义务，包括原告的衣、食、住、行及生病吃药、后事安排，现原告已不愿随二被告生活，而该房屋是原告一直居住的房子，如果再将该房屋赠与给被告将严重侵害原告的利益。且依据《中华人民共和国合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等有关手续”《中华人民共和国土地管理实施条例》第6条规定“依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。原告与被告签订赠与协议后，被告未到相关部门办理土地使用权的变更登记手续，被告将房屋卖给夏同利，其亦未办理土地使用的变更登记手续，赠与房屋的所有权并未转移，赠与人在赠与的房屋的权利转移之前可以撤销赠与。故对原告要求撤销赠与协议的主张应予支持。原告提交的赠与协议虽然是复印件，但被告称自己有赠与合同原件，在法院规定的期间内又拒不提交，买房人称被告给其的亦是赠与协议复印件与原告持有的赠与协议复印件内容一样，原件在被告手中。根据《民事诉讼证据若干规定》第七十五条规定，有证据证明当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。因此可以推定该赠与协议存在。被告张某称北屋平房系其所建，未提供证据证实，且不符合客观实际，不予采信。因原告对争议房产享有所有权，故对争议房产的土地建设用地使用证和村镇建筑许可证享有合法的民事权益，该合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯，被告将原告的上述证件交与他人，侵犯了原告的合法权益，原告要求返还应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款、一百八十七条、第一百九十二条第一款第(一)项，《中华人民共和国土地管理实施条例》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款之规定，判决如下：
地址：_______________。
地址：_______________。
诉讼请求：
一、判令被告向原告支付违约金共计________元;。
二、判令被告赔偿原告装修损失________元;。
三、判令被告赔偿原告经营损失________元;。
四、判令被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：
原告与被告于________年________月________日签订《________市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，被告将坐落于________市________区________庄园________楼的________房出租给原告，合同约定房屋租赁期自________年________月________日至________年________月________日，共计________个月。租金为每月________元，支付时间分别为________年________月________日、________年________月________日、________年________月________日;付款方式为“一年一付，付十二押一”。
________年________月________日，原告向被告交付________年________月________日至________年________月________日房屋租金________元及押金________元，并开始装修、营业，装修共花费________元。________年________月，在原告忙于其他业务期间，被告擅自解除合同，将房屋租给他人，致使原告原定的业务无法开展。
在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行，对原告的要求置之不理。
原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。
此致
________市________区人民法院。
具状人：_______________。
________年________月________日。
附：租赁合同诉讼范文本诉状副本________份。
房屋租赁产生了相关纠纷的，是可以合同双方先进行协商的，协商不成的，是可以前往人民法院进行诉讼解决的，从而通过法院的审理判决来解决处理的。这里给大家分享一些关于房屋租赁合同纠纷怎么处理，希望对大家有所帮助。
(1)调解。它是指在第三者的主持下，出租承租双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，进行民间纠纷的调解处理，调解特别适用对某些界限不清的事实、责任含糊不究的租赁纠纷，租赁双方就近请调委会调解通过调解，纠纷双方，互谅互让，以达到既解决纠纷又不伤和气的目的。
(2)仲裁。仲裁是一种准司法活动。《仲裁法》第2条内容规定：平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。这里的“合同纠纷和其他财产权益纠纷”，包括公民个人之间的房屋租赁纠纷等。房屋租赁纠纷发生后，公民可以根据条款或仲裁提请仲裁机构居中判明事实，分清责任，依法做出仲裁裁决，解决房纠纷。仲裁具有“公正及时，程序简便，专家断案，依裁终局”的优势，可以使当事人避免陷入于官司的旷日持久的纠缠和身心疲惫的针锋相对之中，是一种比较受推崇的争端解决机制。
(3)诉讼。有些租赁纠纷不愿意调解或不服调解，又没有达成仲裁协议的，当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼。通过法院的诉讼活动而做出的判决的强制力，要远远大于调解和仲裁。
承租人不履行合同，长期拖欠租金，恶意拖欠，承租人违约导致纠纷等。这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同，只有口头协议，或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化，出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人要求房屋租赁承租人在合理期限内支付，承租人拒不付款，房屋租赁出租人要求终止合同，承租人不愿意搬出。
房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的。常见的有以下几种：
这多数是房屋租赁承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁，也有是房屋租赁出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，出租人与承租人在房屋损坏责任上产生纠纷。
(2)人身财物损害赔偿纠纷。
由于房屋租赁出租房的质量问题，或者由于出租人的防护措施不当，造成承租人人身、财物损害的，对于出租人是否承担责任，责任有多大而产生分歧。
房屋共有人对所属房屋享有共同的权利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租，侵犯了其他共有人的合法权益。
(4)装修费用纠纷。
房屋租赁关系特别是用于经营的房屋租赁关系建立后，经常会在承租人装修房屋时发生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情况，这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置纠纷。
《房屋租赁条例》规定：房屋在租赁期间出售的承租人在同等条件下有优先购买权。《合同法》也有此类规定。而在现实生活中，很多出租人往往忽视这一优先权的法律规定，有的是故意剥夺承租人的这种优先权，因而产生纠纷。出租人违反这一法律规定出售房地产的行为依法可确认为无效。
我国现行法律法规允许房地产转租，然而这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意擅自转租，有的是层层转租，主体混乱;有的是转租期限远远超过原承租期限，造成连环纠纷;有的甚至收取转租费后逃之夭夭。在实践中，有的房屋租赁出租人对未经同意的转租眼开眼闭，认为只要能收到租金就可，这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。
一般情况下是住户未征得业主同意擅自将原出租房改建使用或改变原议定好的用途，对房屋的损害比较大和甚至威胁到户主的人身安全，而房屋租赁承租人又认为自己付了租金有支配权，引发了许多纠纷。
房屋租赁合同的一方当事人单方面解除合同，一般情况下是出于无奈，但也有一些当事人为了更大的利益宁可损失较小的利益而故意单方面毁约解除合同。
1、房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
2、房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
3、房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
其中，《合同法》第214条也明文规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
住址：北京市平谷区平谷镇府前西街28号。
被答辩人：张xx，男，汉族，196x年x月x日出生，北京市平谷区xxxx村人，住xxxx小区1号楼3单元1103号，电话：1371691xxxx。
答辩人就被答辩人张xx诉答辩人房屋买卖合同纠纷一案，现提出如下答辩意见：
被答辩人所诉与事实不符，本案不具备法律规定的解除合同的条件。
一、涉案房屋不符合“主体结构质量经核验确属不合格”可以解除合同的情形。
1、被答辩人在答辩人处购买的商品房已交付使用，该房屋已经经有关部门验收合格，足以证明房屋的主体结构在质量方面没有问题。且原告也没有证据证明房屋主体结构有质量问题，应承担举证不能的不利后果。
2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《城市房地产开发管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十五条之规定，被答辩以房屋主体质量严重不合格为由要求解除房屋买卖合同需要以工程质量检测机构或监督单位出具的核验结论为依据。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房。如果被答辩人没有向法院提供这方面的证据材料，被答辩人也应当承担举证不能的不利后果。
二、涉案房屋不符合“房屋质量问题严重影响正常居住使用”可以解除合同的情形。
即使被答辩人能证明所述房内顶板不平整以及厕所顶部漏水情况属实，此问题也应属质量瑕疵问题，不属于严重影响正常居住使用的情形。所谓程度达到“严重”是指危害居住人的程度，如果已经危害居住人的生命安全，直接认定影响居住使用，如果危害居住人健康，则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。而本案明显不属于房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形。
三、退一万步来说，即使证明房屋质量有问题，也应该先修复，故被答辩人跳过修复环节直接要求解除合同的做法不应支持。
《建筑法》六十二条第二款：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。以上法律规定都说明了当出现质量问题时，应当首先进行修复而非直接解除合同。只要房屋的主要居住功能和安全性都没有因为这个瑕疵被根本地影响，通过修复，完全可以被弥补。也就是说涉案房屋不管是一般质量问题还是房屋质量问题严重影响正常居住使用，首先都应适用修复原则，而不是单方解除该合同，这样做更符合合同法保护交易的立法精神。否则，一出现质量问题就退房明显不利于维护市场经济秩序和确保交易安全与稳定。故被答辩人直接要求解除合同的`做法明显不符合法律的规定。
综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，请贵院依法驳回其诉讼请求!
此致
平谷区人民法院答辩人：
委托人：xxx，男，汉族，19年月日生，浙江省武义县履坦下坭村号，身份证号：，联系电话：。
兹委托黄栋在委托人张晓阳诉被告陈望建借款合同纠纷中，担任委托人的代理人。
代理权限：特别授权代理。
有权代为提出、变更、放弃诉讼请求;有权代为和解、调解;有权代为处理与本案诉讼过程中有关的一切实体及程序事宜。
此致
xx市官渡区人民法院。
委托人：
受托人：
2014年3月10日。
合同双方当事人：
甲方(卖方)姓名：
身份证号码：
邮编：
住址：
乙方(买方)姓名：
身份证号码：
邮编：
住址：
依照《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规，甲乙双方经友好协商，就房屋买卖事宜达成一致意见，特签订本合同。
甲方向乙方出售如下产权物业：
1、座落地址：北京市。
房屋所有权证号为：
2、结构：建筑面积：
3、乙方购房用途：
4、房屋所有权人：
买卖产权价：人民币(大写)元整。
付款方式：
甲方：
1、须具备该房屋所有相关法律认可文件。
2、本合同签订后，不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。
3、在办理过户期间向乙方提供该房屋产权证明及相关法律文件。
4、在办理过户期间拥有该房屋所有权及使用权。
5、保证上述房产无债权与债务纠纷。
6、保证在立契之前把物业管理费、水费、电费、燃气费、暖气费结清。
乙方：
1、须提供过户所用之各种身份证明及法律认可文件。
2、及时支付购房款及相关税、费。
3、乙方付清全部房款，上述房屋经产权过户并交接完毕后，该房屋即归乙方所有和使用。
甲乙任何一方不按上述条款执行即视为违约，违约方须向对方支付违约金人民币元整。
人力不可抵抗的因素和自然灾害除外。
在执行合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协调协商不成时，可采取第种方式解决：
1、向北京仲裁委员会申请仲裁。
2、向有管辖权的人民法院起诉。
在执行合同过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如需变更或解除合同双方必须协商一致决定是否变更或解除合同，并由甲乙双方共同到房地产局办理撤件手续。
本合同一式四份：甲乙双方各执一份，房管部门一份，中介机构一份，各份具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。
甲方(签章)：________________________。
乙方(签章)：________________________。
身份证号码：__________________________。
身份证号：____________________________。
电话：________________________________。
电话：________________________________。
_____年______月______日。
______年______月______日。
签于：______________________________。
签于：______________________________。
邮编：________________。
法定代表人：_____________。
职务：________________。
被告(1)：_________________。
邮编：________________。
法定代表人：_____________。
职务：________________。
法定代表人：_____________职务：________________。
事实与理由：_________________。
此致
___________人民法院。
具状人：___________。
____年_____月_____日。
上诉人(原审被告)：周xx，男，汉，住xx市xx区，公民身份号码xxxxxxx。
被上诉人(原审原告)：周x，男，汉，住xx市xx区，公民身份号码xxxxxx。
上诉人周xx与被上诉人周x租赁合同纠纷一案，上诉人不服xx市xx人民法院(20xx)揭xxx民初字第50号民事判决，特向贵院提起上诉。
上诉请求：
一、裁定驳回被上诉人的起诉。
二、若判决被上诉人为涉案土地的权利人，则将原审判决第一项改判为上诉人与被上诉人签订的《租地合同书》于上诉人提出反诉请求解除合同之日(即xxx年4月20日)起解除。
三、若判决被上诉人为涉案土地的权利人，则将原审判决第二项改判为被上诉人收取上诉人的xxx年度租金人民币85000元，应于本判决生效之日起三十内付还上诉人。
四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人周x承担。
事实和理由：
一、原审判决认定事实存在错误。
1、原审判决认定上诉人于xxx年1月24日在中国xx电网xxxx供电局办理了非居民用电变更用电业务时错误的。该项用电变更是由被上诉人办理的。被上诉人是该项用电业务的申请人，办理任何变更都需要被上诉人亲自或授权他人办理。从《非居民用电变更用电业务受理表》中的客户签章可以印证报停用电是被上诉人办理这一事实。被上诉人暂停了供电致使上诉人租赁土地的合同目的无法实现，被上诉人的行为是严重的违约行为。因此，上诉人自xxx年1月24日起便具有单方解除《租地合同书》的权利。
2、原审判决将不属于土地使用证范围的部分租赁土地认定为临时使用集体土地是事实认定错误。
《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。”xx经济联合社自xxx年就将上述土地出租给被上诉人，时间已经超过十年，土地的用途既不是建设项目施工也不是地质勘查，更没有经过任何审批。原审判决认为上述土地是临时用地于法无据。
二、被上诉人不是涉案土地的权利人，无权向上诉人主张任何权利，不是本案适格的当事人，请求贵院依法驳回被上诉人的起诉。
1、众所周知，不动产物权的转移以登记为要件，未经登记不动产物权不发生转移。被上诉人于xxx年7月1日与周xxxx签订了《转让厂基地协议书》转让约xx亩的集体土地建设使用权，但是没有办理该地变更登记手续，被上诉人没有取得该约xx亩的集体土地建设使用权。周耿炎已经取得该部分土地的集体用地建设使用权，伯劳经济联合社无权再将该土地出租，而被上诉人向伯劳经济联合社缴纳该部分土地租金应当视为xx经济联合社的不当得利。
2、被上诉人与xx经济联合社就不属于土地使用证范围的部分租赁土地约1.333亩达成的土地租赁合同无效。
(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”
(2)《中华人民共和国土地管理法》第二十六条规定：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准;未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。伯劳经济联合社将不属于土地使用证范围的部分租赁土地约xxx亩出租给被上诉人作为工副业用地改变了原来土地用于农业的用途，出租行为无效。
(3)被上诉人与xx经济联合社签订的《土地租赁合同书》的合同期限已于7月1日届满，之后没有重新订立合同。也就是说租赁合同没有以书面形式订立，依据《合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”虽然xx经济联合社出具了《证明》，证明了被上诉人继续支付租金，但是该项出租事宜未经村民会议讨论决定，程序违法，合同无效，被上诉人未取得该约xxx亩土地的使用权。涉案土地的租金在十年过后一直还以xx市斤稻谷的价值收租，是违背市场规律的，是严重损害集体经济利益的行为。被上诉人不是该土地的合法承租人。
厡告：xx，男，生于1986年6月7日，汉族，高中文化，城镇居民，身份证：xx.暂居住xx，(手机：xx)。
被告：xxx，女，1965年11月22日生，汉族，初中，城镇居民，住xx。系厡告之母。
被告：xxx，男现年42岁，汉族，文化不祥，住xx，现xx。
诉讼请求：
一：依法确认讼争之房物买卖协议无效，并由被告被告2返还厡告房屋，由厡告退还被告被告24元。
二：本案诉讼费用由原，被告各承担一半。
事实与理由：讼争之房物系被告被告1和刘奎在1994年购买的大竹县城关区开发办所修建的，位于大竹县竹阳镇东湖大楼一单元602号住房一套。没有房产证和土地使用证。只由合作建房协议一份，刘奎与被告1因纠纷，于3月5日到大竹县民政局自愿离婚，对于该房屋由刘奎和被告被告1自愿赠送给厡告原告(当时系16岁正在读书)。205月被告被告1以原告之母身份将该房出卖给了被告被告2，出卖价格款为：42000元，原告之父刘奎对此不知情。原告高中毕业于至底当兵复原，复原后在广东打工至今，致原告无房居住，原告为此提起诉讼。)。
综上，被告与原告，由原告之母被告被告1签订的房屋买卖协议违反了法律和行政法规的规定，请依法判决如原告之诉讼请求。
原告：原告。
12月28日。
房屋买卖在人们生活中较为普遍发生，为此而产生的纠纷及诉讼也较多，其中涉及的主要问题是对合同效力的认定，笔者据此谈点看法。
《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复：《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用《意见》第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。
《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋；2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议；3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。
其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢？目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四条的规定。
《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。
四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响。
对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定；二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的`关系？我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务，又是对方开始履行合同的基础保障。
因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的第二种理由也不正确。
五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋。
答辩人：
被答辩人：
答辩请求：
1.依法驳回被答辩人b对答辩人a的诉讼请求。
事实和理由：
被答辩人认为合同无效有三个原因：一是中大恒基不是指定的央产房代理机构，二是b是脑梗塞病人，意思表示不真实;三是中大恒基与答辩人之间恶意串通。
针对被答辩人合同无效的三个理由，答辩如下：
1.中大恒基公司提供的是居间服务，而不是上市交易服务。
《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》(以下简称《央产房出售办法》)第5条规定：交易办公室选择三家以上符合条件的房地产中介机构，作为中央在京单位已购公房上市出售的定点交易代理服务机构(以下简称定点交易机构)，承担中央在京单位已购公房上市交易的代理服务工作。根据《央产房出售办法》第5条的规定，我们可以看出定点交易机构承担央产房“上市交易”的代理服务工作。中大恒基公司提供的只是居间服务，具体地说是向买房人和卖房人提供订立买卖房屋合同的媒介服务，而并不提供办理“上市交易”手续的服务。因此买卖合同虽然是由中大恒基公司促成的，但不违反《央产房出售办法》第5条的规定。
2.被答辩人没有提供证据证明中大恒基不是定点交易机构之一。
《央产房出售办法》规定交易办公室选择三家以上的交易机构代理央产房的上市服务，但并没有规定定点交易机构是哪几家中介公司。《央产房出售办法》是xxxx年制定的，时至今日已经7年之久，“三家以上的交易机构”到今天可能已经扩充到很多中介公司。杨怀波并没有提供证据证明中大恒基不在“三家以上的交易机构”之中。杨怀波证明不了中大恒基不是“上市交易”的代理机构，因此认为中大恒基代理的合同是无效合同没有证据支持。
3.《央产房出售办法》是部门规章，违反行政规章并不是合同无效的理由。
《央产房出售办法》是国务院机关事务管理局制定的，是部门规章，而不是行政法规。《合同法》第52条规定了合同无效的几种原因：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据此条第5款的规定，只有违反了法律或者行政法规的强制性规定时，才导致合同无效。《央产房出售办法》不是法律，也不是行政法规，因此即使买卖合同的签订违反了《央产房出售办法》，也不必然导致合同无效。此外，签订的合同没有损害社会公共利益或者国家利益，也不在合同无效的其他几种情形中，因此合同不存在无效的原因。
4.合同无效违背了合同法的最基本原则——意思自治。
综上，房屋买卖合同的当事人是a和b，双方都是完全行为能力人，意思表示真实，合同约定的内容不影响法律或者社会公共利益，因此根据《民法通则》第55条的规定，a和b签订的买卖合同合法有效。
二、被答辩人没有证据证明杨怀波意思表示不真实。
b是一位70多岁的老人，还曾经患过脑梗塞，但这些都不能够证明签订合同的时候其意思表示不真实。此外，3月17日的谈话录音表明，签合同当日，b的女儿也在签订合同的现场。另外，合同签订之后，中大恒基的工作人员到b的家里征询房屋共有人的出售意见，b的妻子即房屋共有人在《房屋共有人同意出售的证明》文件上签字。综上，出售房屋不仅仅是b的真实意思表示，也是b女儿及b妻子的真实意思表示。
三、被答辩人没有证据证明中大恒基与答辩人之间恶意串通。
为了解决孩子上学问题，我找到中大恒基公司，希望能买到一套学区房。在与杨怀波签订合同之前，先后看了很多房子，因此对中关村周围的房子非常熟悉。b的房子在位置和总价款上都是我所能接受的，所以中大恒基带我看房之后，很快便决定购买此房。我与中大恒基之间只是买房人与中介公司的简单关系。b认为我与中大恒基恶意串通，却没有提供任何证据证明，因此缺少最基本的证据。
法定代表人：京××职务：董事长。
委托代理人：苏xxxx市易行律师事务所律师。
被上诉人：xx××购物中心有限公司。
住所地：xx市西城区××外大街××号。
法定代表人：王××职务：董事长。
初字第××号民事判决，请求撤销一审判决，依法改判。
上诉请求：
1、请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判驳回被上诉人的起诉;。
2、判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。
事实和理由：
一审判决认定事实不清，证据不充分。
本案诉争房屋场地，位于xx市西城区××大街××号地下一层400平方米面积属xx商××房地产经营开发公司(以下简称：商××公司)所有。商××公司于xxxx年8月4日与xx林××房地产开发有限公司(以下简称：林××公司)签订了协议书，约定林××公司取得本案诉争房屋场地5年的使用权，该协议书中并未约定林××公司享有转租权。
被上诉人与上诉人于xxxx年8月4日签订《租赁合同》时，以及直到《租赁合同》xxxx年8月4日届满期间，被上诉人均未取得对该场地的处分权。
被上诉人在一审法院审理中提交了林××公司的《确认书》，以此证明其已经取得处分权。但事实上，《确认书》并不能证明其已经取得了该场地的处分权，理由如下：
再次，林××公司在《确认书》中表明，“将租赁房屋场地交付给被上诉人使用”。“使用”分为有偿使用和无偿使用两种，若为有偿使用，即为转租，因林××公司未取得转租权，故被上诉人对诉争房屋场地无处分权;若为无偿使用，也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日长达五年期间，将其享有的收益权，按照上诉人与被上诉人之间签订《租赁合同》约定的租金计算，被上诉人获得155万元(31万/年*5=155万元)租金，林××公司分文未得。依据《民法通则》第58条“以合法形式掩盖非法目的的民事法律行为无效”之规定，林××公司以让被上诉人“无偿使用”本案诉争房屋场地的形式掩盖林××公司及被上诉人逃避纳税义务的非法目的行为，应属无效民事法律行为。
综上，《确认书》的内容无法证明被上诉人是本案的适格诉讼主体，故一审法院经审理认为：“被上诉人依据xx林××房地产开发有限公司出具的确认书对诉争房屋场地享有使用权、转租权等合法权益，其应为本案的适格诉讼主体。”显然系认定事实不清，依据的证据不够充分。
根据《民事诉讼法》第一百零八条“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织“之规定，本案被上诉人诉讼主体资格不适格，请求二审法院经审理后予以改判，支持上诉人的上诉请求。
此致
xx市第一中级人民法院。
民事判决书。
浦民二(商)初字第3999号。
原告上海浦东xx贸易有限公司浴场，住所地上海市浦东新区xx路1557号。
负责人李x清，经理。
原告李x清，男，1965年9月6日生，汉族，户籍地浙江省台州市路桥区xx镇xx村3区107号。
原告吴x元，男，1965年9月4日生，汉族，户籍地浙江省仙居县xx镇xx村田xx南26号。
以上四原告共同的委托代理人张x法，上海市xx律师事务所律师。
被告张x，男，1961年，2月2日生，汉族，住上海市闵行区xx路5530弄110号304室。
被告陈x华，女，1973年4月2日生，汉族，户籍地浙江省丽水市xx区xx乡xx村184号。
以上两被告共同委托代理人陈如浪，上海普若律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人陈如波，上海普若律师事务所律师。
原告上海浦东xx贸易有限公司浴场(简称xx浴场)、李x清、付x春、吴x元诉被告张x、陈x华企业承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员林晓君独任审判，于2008年10月8日公开开庭进行了审理。四原告共同的委托代理人张x法，被告张x、被告陈x华以及两被告的共同委托代理人陈如浪、陈如波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东xx贸易有限公司浴尝李x清、付x春、吴x元诉称，原告、被告双方与2007年5月21日签订了《承包经营协议》一份，原告将经营的浴场给两被告经营，经营期从2007年7月1日至该浴场房屋拆迁之日，年租金为人民币280，000元(以下币种同)，协议签订时被告交付押金人民币100，000元，租金三个月支付一次，每次提前15天支付，协议还对违约赔偿进行了约定，合同签订后，原告将浴场及大量的设施交付被告，前期被告还能按照约定支付租金，但是自从2008年4月1日起被告没有支付2008年4月至6月的承包费，原告多次催讨，被告拒绝，直到2008年7月15日，被告避而不见，原告发现浴场设施多有损坏。故原告要求判令：
1、解除原告、被告之间2007年5月21日签订的《承包经营协议》;。
4、被告连带支付水电费17，695.50元;。
5、诉讼费由本案被告承担。
被告张x、被告陈x华辩称，原告所称不是事实，双方于2008年7月11日就已经就解除合同达成一致，2008年4月至6月的款项以及装修费用，双方已经结算，原告还需退还7000元给被告，基于当时原告、被告之间已经协商解除《承包经营协议》，原告已经将原告的相关权利给现在的案外人戴x富经营，并且达成两份股权转让协议。因为被告没有和原告签订书面合同，原告企图获取不当利益来起诉被告。该合同协商一致解除是有原因的，浴场要额外收取被告营业执照费用，故产生争议，所以双方就协商解除，最终达成协议，被告一直经营至6月底，5月27日之后原告付x春多次来看点，被告所述浴场内物品损坏也不是事实，原告曾经两次清点浴场内的物品，我方没有避而不见。同意以判决形式解除合同，即使要支付2008年4月至6月租金、6月分的`水电费，也已从10万元押金中扣除，余下原告已经返还被告7，000元。
原告提供了以下证据：
证据1、承包经营协议，证明原、被告之间存在承包经营关系。
证据2、物品移交清单，证明2005年5月21日原告将浴场内物品移交被告，由被告张x签收。
证据3、信件，证明2008年7月5日被告还没有退还浴场，有协商的意愿，被告张x写信要求原告宽限几日协商拖欠的承包经营费和水电费。
证据4、收款存根，证明2008年7月18日原告替被告缴纳了水电费17，695.50元，浴场还是由被告经营的。
二被告对原告提供的证据1的真实性没有异议，但是不能证明被告有违约行为;对证据2的复印件真实性有异议，但是被告当时接手的物品已经还给了原告，不能反映全部的事实;对证据3真实性没有异议，但是对关联性有异议，这些证据是针对停水停电问题向轻纺市场交涉时形成的，与被告没有直接关系，也无法反映被告有违约行为;对证据4的真实性、合法性有异议，7月11日已经解除合同，原、被告双方就解除合同协议后续事宜是由原告负责解决，是否真的交了水电费，被告不清楚，且不是正式的发票，只是轻纺市场敲章的复印件。
两被告提供了以下证据：
证据1、2008年7月11日收据存根，证明原、被告之间已经协议解除承包经营协议而将款项退还被告，部分设施返还被告，如果不解除合同，不存在原告方支付被告费用，上面有付x春和被告签名。
证据2、2008年7月11日xx浴场转让协议，证明基于承包协议解除，原告与案外人戴年富于2008年7月11日签署的xx浴场转让协议，时间一致。原告将浴场转给案外人经营，2008年6月12日起抄就是水电费，见证人是三原告个人。
证据3、股份转让协议，证明基于原告被告一致解除承包经营合同，合同的案外人与原告签订股份转让协议，租金起算时间为2008年6月20日。
证据4、2008年9月17日的案外人戴x富的说明，证明原告诉讼后案外人戴x富向被告承诺到场解决争议。
证据5、协议书及收据，证明原告被告协议解除合同承包经营协议，致使原告与案外人上海xx实业有限公司之间的租赁热水器协议也解除。
证据6、被告申请证人王x福、林x江出庭，证明原告、被告解除合同时，被告对热水器租赁也解除了协议，证人与戴x富、原告三个自然人协商过这件事。
原告方对证据1上的签名无法确认，原告不叫付春，双方从来没有达成协议;对证据2，是复印件，对浴场转手经营的事实确认，但是与本案无关，我们主张的是转让之前的租金;对证据3，与本案无关，原告有权收取转让之前的租金;对证据4，原告认为不能证明原告、被告双方曾经达成了协议，被告张x与原告xx贸易公司的协议没有xx公司的公章;对证据5，与本案无关;对证人出庭证明的事实，原告认为证人与被告有利害关系，对证言的真实性、关联性不予认可，也不能证明达成了解除承包协议的意向，也不能证明是否达成协议。
根据原告和被告提供的证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：四原告和两被告于2007年5月21日签订了《承包经营协议》一份，原告方将浴场交给两被告经营，经营期从2007年7月1日至该浴场房屋拆迁之日，年租金为人民币280，000元，协议签订时被告交付押金人民币100，000元，租金三个月支付一次，每次提前15天支付，协议还对违约赔偿进行了约定，合同签订后，原告将浴场及大量的设施交付被告，被告按照约定支付租金，但是从2008年5月份双方产生了争议，并协商解除合同。同年6月12日，李x清将其xx浴场股份总额三分之一转给戴x富，转让款19万元。7月11日，吴x元、付x春与戴x富签订xx浴场转让协议，两原告将xx浴场股份以40万元转让给戴x富。同日“付春”向两被告出具了欠条，内容为“今欠张x人民币7000元整作为对张x对xx浴场广告监控等的补偿款。待张x将楼顶电炉拆除及一台电脑拿回来浴场后，一次性付清7000元整，以上事情争取在3-5天内完成，特此双方证明”。签字人为“付春”和两被告，张x并写明“钱已拿到”。被告自2008年4月起未支付租金，xx浴场6月的水电费为17，695.5元，而被告在签订承包经营协议时付给原告10万元的押金。
本院认为，四原告与两被告的《承包经营协议》依法成立，应予确认。本案的质疑焦点是双方是否在2008年7月已协商解除承包经营协议并且结算完毕，原告是否有权主张诉讼请求的款项。被告提供的证据足以证明至2008年7月11日原告方已经将xx浴场股份转让给他人，而同时与两被告进行了结算。尽管被告因客观原因只能提供证据的复印件，但所有证据能够相互印证，可以作为本案认定事实的依据，且原告方不否定其股份转让的事实，也间接证明了原告与被告结束经营关系的事实。现原告要求解除协议，被告也表示同意，本院对此予以确认。被告辩称，即使不认可欠条的结算结果，被告在原告方处的10万元押金，也足以支付原告的租金和水电费，本院认为被告的辩解具有事实和理由，原告方不能证明被告存在违约的事实，故对原告方要求两被告支付租金、违约金、水电费的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
二、对原告上海浦东xx贸易有限公司浴尝原告李x清、原告付x春、原告吴x元的其他诉讼请求不予支持。
本案受理费2728元(原告已预付)，减半收取1，364元，由原告上海浦东xx贸易有限公司浴尝原告李x清、原告付x春、原告吴x元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员林晓君。
二00八年十二月一日。
书记员沙洵。
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